流血上市应对融资难题 内地中小房企赴港IPO成热潮

在调控和融资收紧的背景下，内地中小房企赴港IPO形成一股热潮。

12月20日，万城控股正式赴港敲锣，这是今年以来继弘阳地产、银城国际、德信中国、美的置业、大发地产、恒达集团之后，在香港交易所上市的第六家内地房企。

时代周报记者统计，在今年已有包括正荣地产、弘阳地产、银城国际、德信中国、美的置业、大发地产、海伦堡、恒达集团、中梁控股、奥山控股、万城控股以及万创国际在内的12家房企奔赴香港资本市场。

在热闹的上市潮背后暗藏隐忧：资本市场反响平平，申请上市的房企普遍面临着低估值的困境，不惜折价上市来赢得生存空间。而在获得资本市场的入场券后，如何保持核心竞争力，实现持续性盈利成为这些房企下一步的发展命题。

赴港上市潮

随着地产行业集中度的提升，规模竞争越来越激烈，为了赢得更多的市场话语权，在夹缝中求生存的中小房企纷纷开启急速扩张模式，这也导致企业负债率居高不下，现金流持续恶化。

与此同时，融资渠道的全面收紧和融资成本的逐渐高企，使得这些财务状况并不乐观的房企更是雪上加霜。在当下，登陆资本市场显得尤为迫切，而赴港上市成为这些房企最后的救命稻草。

苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙向时代周报记者表示，当前，房地产市场融资难是前所未有的，特别是中小房企。同时，A股基本上向房企IPO关上了大门。

他说:“境外融资成为中小房企融资的可行通道，特别是香港股市，任何公司只需要符合上市规则、财务信息披露完善等要求，都能够通过注册制上市。”

老虎证券团队向时代周报记者分析，房企选择在港股上市是因为香港的上市条件较宽松。对盈利水平的要求相对较低。另外赴港上市不需要排队，上市周期相对较短。大多数企业IPO的目的都是寻求融资再发展，因此时间窗口很重要。

从今年开年以来，各大中小型房企便纷纷开启了赴港上市的旅程。

1月11日，福晟国际完成借壳，正式登陆资本市场。同月，正荣地产集团有限公司也在港交所所正式挂牌上市。

无独有偶，今年4月，弘阳地产向港交所提交IPO招股书。同样火速上市的还有大发地产，该公司于4月26日披露招股书，经过为期半年的等待后于10月11日正式启动上市。

而美的置业、万城控股则分别在5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股书。

在8月30日提交IPO招股书的恒达集团有着颇为坎坷的上市之路。据悉，这是其第三次到香港申请IPO，前两次分别为2017年6月以及今年3月。

随后，南京的银城国际、杭州的德信中国也相继在9月12日、9月18日披露招股书。

从目前结果来看，今年以来申请在港交所上市的12家内地房企中，已有正荣、弘阳、大发、美的置业、恒达、万城控股6家房企成功登陆港股。

折价上市

延续了前一两年前的良好销售态势，2018年年初的楼市依然保持红火，受此利好，选择在彼时登陆资本市场的正荣、福晟也被股市看好。

正荣在上市招股阶段，获得超额认购。福晟在上市当天股价也出现了一定涨幅。

行至年中，转折出现，房地产降温，全速前进的房地产企业，不得不放慢脚步。感觉到市场寒意，香港资本市场对新晋内房股的反应也不甚乐观。

12月19日，万城控股有限公司公布了IPO认购结果。作为一家迷你型房企，万城控股公开发售仅获83%认购，合计1565.6万股，而其于香港公开发售的股份总数则为1875万股。

今年7月完成发行的弘阳地产最终以每股2.28港元定价，仅为4.07港元净资产的一半，集资净额约17.12亿港元，折价出让股份幅度极大。

但即使是折价，打通上市融资平台仍是众多中小房企的首要目标。

明源地产研究院主编艾振强向时代周报记者表示，一直以来房企在港股的估值都比较低，目前形势下，估值就更低了。绿城服务，彩生活的市值都超过了他们的母公司绿城中国，花样年。因此，房企要妥协，估值比较低，融资不及预期，甚至没法上市。

在经历了流血上市后，部分中小房企还面临着上市当日便破发的窘境。美的置业开盘报为16.6港元，低于招股价17港元/股，而收盘价跌至15.88港元/股 ，恒达集团在首日破发，报收1.13港元/股，低于发行价1.24元/股。

苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙认为，目前房企在港股上市面临最大的挑战是估值较低，机构投资者并不看好境内房企，即便如万达等大型房企，也已从港股退市，谋求A股上市。因此，从港股获得的IPO资金对于中小房企来说无异于杯水车薪，不能从根本上解决其融资困境。

事实上，市场估值与企业自身发展密不可分。“资本市场最看重公司的业绩和持续的成长性，而目前上市的房企都不具备这些条件。” 联储证券权益部总经理李善星向记者表示。

翻看IPO记录，今年赴港上市的房地产公司普遍属于小体量公司，而这些公司在发展过程中都存在加杠杆扩张、负债率居高不下、资金链紧张等特征。

根据招股书，2015–2017年，大发地产和银城国际的负债率呈现出逐年递增趋势，大发地产的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%;银城国际的资本负债比率为141.1%、238.7%、284.9%。德信中国和恒达集团的负债率长期处于高位，明显高于同行水平。2015–2017年，德信中国的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%;恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%。

负债的居高不下使得这些企业面临不小的偿债压力。在2018年的上市房企中，正荣、大发及弘阳三家公司都表示要将大约30%左右的募集资金用于企业偿还借贷。

规模和盈利能力

通过上市融资只能解决一时的资金短缺，如何获得持续性盈利能力，做好核心业务，这才是房企上市后需要重点思考的问题。

“上市融资能一定程度上缓解资金链紧张的情况，但不是根本性的。最终还是要靠自身的造血能力，而这取决于企业自身的经营策略以及政策环境。在目前的形势下，中小企业过分强调冲规模，其实已非最佳选择，稍有不慎，比如拿错一块地就会陷在里面动弹不得。所以，明智的中小房企在区域深耕，适当降低负债，寻找护城河。艾振强补充道。

黄志龙认为，当务之急是保证现金流的安全，通过转让项目，从而降低负债率。如此看来，现金为王依然是行业内的黄金策略。

然而在规模竞争下，背负资金压力的房企仍在不断加码。银城国际在今年5月份的品牌发布会上表示，今年的销售规模是冲刺200亿元，并提出了5年500亿元的目标。但2018年上半年，银城国际的收益仅为10.86亿元。大发地产CEO廖鲁江曾公开表示，大发地产计划冲击千亿，并提出了5年实现3000亿元的目标。

在此背景之下，越来越多的中小房企陷入两难的发展境况。“一方面规模成为行业基本竞争门槛，要求企业必须加杠杆扩张;另一方面，市场下行趋势逐渐明显，为保持现金流充足必须要去杠杆。”广州某房企内部人士向记者说道。

事实上，若想实现规模壮大与现金流稳定的平衡，拥有合理的土地存量至关重要。

“并非所有的土地和股权都容易变现，即便是优质的土储，拿地太贵，也是累赘，最重要的是性价比。”艾振强表示。

中国企业投资协会金融委员会副秘书长韩晓平给出了另一种解决之道，他向时代周报记者表示，地产行业发展到一定阶段，规模已经并不是唯一选择，寻求多元化的发展或者结合技术创新也不失为另一条发展道路。

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