美的置业“两翼”产业赋能主业发展 “以回款定补地”不拿高价地

“未来的市场会进一步集中，进一步分化，在大的线条下，我们按照自己定位和逻辑发展，不随波逐流，希望公司能够长期保持稳定发展，而不是短期追求某个流量。”3月31日上午，在美的置业2019年业绩说明会上，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，“未来三年至五年规模上保持稳定增长，按照20%的速度，经济差一点相对‘左一点’，经济好的年份‘右一点’，不做非常绝对的安排。”

“在规模增长的基础上，我们会比较多地关注公司的净现金流、利润以及对总体负债情况的考量。”郝恒乐强调，在不确定的市场要用确定性的战略去应对，2020年将是公司战略巩固的一年。

对于2020年的发展，美的置业管理层表示，未来公司将坚持利润导向和品质导向，以有质量增长为牵引目标，以产品+服务为竞争抓手，持之以恒锻造产品竞争力;以数字化系统赋能精细化管理，提升全维竞争力，进一步巩固稳健优质增长的成果。

“以回款定补地”不拿高价地

过去的一年，实际上是美的置业进行战略升级的一年，经过一年的努力，美的置业可谓交出了一份较好的成绩单。

财报显示，截至2019年底，公司实现营业收入约为411亿元，同比增长37%;净利润约为43亿元，同比增长32%;毛利率和净利率分别为31.6%、10.5%;拥有人应占每股盈利3.61元，同比增长17%。

对于今年的发展目标，美的置业管理层并未过多谈及，但美的置业高级副总裁徐传甫表示，现在整个售楼部全国销售部线下100%实现了开放，复工复产达到95%左右。“对全年的铺排，按照‘以销定产、小步快跑，精准审批’几个步骤把握开盘、去化比和开工量，结合已有的存货，从几个维度来说做了精准的安排。如果疫情没有再大的变化，实现全年各项预定目标是有信心的。”

在投资布局方面，2019年，美的置业以城市升级与区域深耕的整体策略，重点投资高潜力、高价值城市，并通过招拍挂、收并购等方式多渠道、低成本补充优质土地储备。2019年新增土储面积中，一、二线城市占比高达64%，长三角和珠三角区域占比58%。截至2019年底，美的置业土地储备权益建筑面积为4236万平方米，在长三角经济区、珠三角经济区、长江中游经济区、华北区域、西南经济区五大区域共布局278个项目。

对于2020年的拿地策略，“当然拿地的总量没有定下绝对的金额，内部掌握有一个相对的金额，按照公司今年销售总的规模和回款情况，基本上按照1/3的金额进行补地，绝对值是多少，没有把它很具体化。事实上，我们更看重哪一个时点拿地。”郝恒乐透露，“今年3月份以来，公开土地市场急剧升温，甚至超过2018年、2019年，但我们认为，目前有不确定性，不会去拿高价地。此外，我们手头上存量资源丰富，在判断哪个时点拿地时，游刃有余。”

“两翼”产业赋能主业发展

当下，房地产行业发展模式正在加速迭代升级，客户需求、行业竞争逻辑正发生深刻变化。

传承制造业基因，以制造业思维运营的美的置业，坚持“一主两翼”的发展战略，围绕房地产开发主业协同发展智能产业化和建筑工业化。2019年，公司打造了睿住科技产业平台，完善智慧生活全产业链生态布局，“两翼”产业逐步落地，为主业发展赋能。

在物业管理方面，美的置业更是在硬软件方面投入了一定成本打造AI社区，以此提升产品溢价能力，加快住宅项目的去化速度。

“AI社区增加的成本主要用于软硬件和平台后期建设费用，与传统社区相比，在不提高物业管理费的同时，提升整个社区品质，比如通过AI社区平台可以为业主提供更多的定制化、个性化的增值服务为，当然也为产品带来一定的溢价空间。”美的置业执行董事兼产业发展事业部总经理林冬娜在回答《证券日报》记者提问时表示，推行AI社区有助于产品销售速度的加快和业主满意度的提升。以苏州云筑项目为例，运用智能社区产品之后，开盘去化率达到了90%，带来了非常好的口碑和管理效应。

对此，美的置业管理层表示，未来公司持续践行精细化管理，坚持产业赋能主业发展，以最大的努力，提升综合竞争力，为迎接全新发展阶段打下坚实基础，创造良好的业绩回报股东。

优化债务结构 寻适当时机融资

业绩的多点开花，来自于财务盘面稳健的支撑。

截至2019年底，公司净负债率下降8个百分点至89%，扣除预收账款后的资产负债率降至54%，处于健康水平。同时，公司债务结构持续优化，低成本银行借款占比大幅提升至66%;债务结构逐渐中长期化，一年内到期有息负债占比下降至17%。

报告期末，公司持有现金总量约269亿元，银行授信额度高达1303亿元，尚未动用的银行授信额度约为832亿元，现金及金融资源充裕。报告期末，公司的现金短债比提高至2.95，同比2018年的1.60大幅提升，短期偿债能力大大提升。

近年来，公司的融资成本持续下降。2019年内，公司加权平均融资成本为5.87%，在同规模民营房企中较有竞争力，2019年新增借款融资利率仅为5.76%。

“2019年，公司以60%的去化率和80%左右的回款率，保持了现金的获取。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，目前授信充足，可以满足现阶段的发展需求。未来，公司会根据整个业务的发展情况来进行融资安排。(本报记者 王丽新)

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