准千亿房企金辉控股赴港IPO 抓回款降负债谋安全扩张

3月25日，金辉控股向香港联交所提交了招股说明书，正式开启赴港IPO之路。

根据业内机构发布的房企销售排行，2019年，金辉集团以888.6亿元销售规模排名第40，是行业TOP40中仅有的两家尚未上市的企业之一。

关于本次募资金额，招股书并未披露。参照2018-2019年上市房企的部分募资数据，新力募资19.6亿港元，中梁募资27.7亿港元，美的募资30.6亿港元。有业内人士向《证券日报》记者称，预计金辉的募资规模会与同梯队房企接近。

“疫情来袭政策预期放松档口，准千亿规模房企踏上IPO之路，一旦成功将打开多种储备低成本‘粮食’的渠道，为其全面发展提供更多路径。”财经评论员严跃进向《证券日报》记者表示，若能利用这一笔募资抓住机会拿地扩张，确保运营顺畅，利润平稳释放，则有望在激烈的行业竞争中实现“安全超车”。

多元化拿地“降本提利”

从2016年至2019年的4年间，金辉的销售额从307.2亿元增长到888.6亿元，行业排名从52位稳步进入前40。

根据招股书显示，在2017年、2018年及2019年三年里，金辉控股全口径销售额分别为445.1亿元、746.8亿元及888.6亿元;经营业务的收益分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率48.5%，其中2019年度增幅达62.56%;对应的的净利润分别为22.21亿元、23亿元及26.90亿元，复合年增长率10%，其中2019年增幅为16.96%;毛利率则在26%~35%之间。

值得关注的是，据《证券日报》记者观察，根据多家公布2019年业绩的房企高管判断，未来行业毛利率将维持在25%左右，面对不确定性成为常态化的市场格局，多数2000亿元阵营以上房企想要将毛利率水平保持在25%~30%之间。

但与个别抢高价地先冲规模后修复利润的房企不同，低调的金辉不走公开市场举牌拿地王、“赌博”拿高价地的路径，拍地时出价地块中溢价率大都保持在溢价率30%以下，这几年则不断创新多元化拿地方式，进行投资“性价比”衡量。除了在公开市场拍地，还在互换股份合作以及收并购增加土储等方面发力，比如，2018年，公司以收并购方式纳入长沙、苏州等地低成本项目。

截至2019年底，金辉控股所持土地储备总建筑面积为2667.44万平方米，其中93.4%位于二线城市及核心三线城市，主要分布在长三角、环渤海、华南、西南和西北等以“人才吸附”为重点战略的城市。

进行资产换仓的同时，金辉管理层开始在降低造价成本、细化产品定位和提升溢价能力上下功夫。自2016年以来，公司研发了四大产品线，分别为契合城市主力中青年客群的“优步系”、改善型产品线“云著系”、聚焦一二线城市核心地段面向城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系”。叠加此前低成本获取的土地，即使面临这两年房企普遍遭受的限价政策，金辉也有在销售定价上获取更多“话语权”的能力。

正如金辉管理层曾向《证券日报》记者所示，“企业最核心的还是要赚钱，盈利是重要基石。我们开发的每一个项目，都有严格的利润指标要求，测算达不到标准的，一律不能通过。”

不得不说，一般开发商跨越千亿规模之后才开始注重产品溢价能力，但“兼顾利润和规模平衡发展”、“打造数个百亿元量级区域公司”，降低拿地成本提升产品溢价率等战略举措，是当前TOP20房企的典型组合打法之一，但却是金辉近几年早就在落实的目标。

抓回款降负债谋安全扩张

在金辉内部，重点关注的高质量增长指标还有对现金流的把控，这体现在去化率和回款率指标上。

尽管在招股书中未有披露，但此前发布的《金辉集团2019年公司债券半年报》显示，金辉已完工项目销售平均去化率达96%，在建项目平均去化率达87%，预收款项达到554.98亿元，增幅34.35%，平均回款周期35天，高于行业平均水平。

而对于走在IPO道路上的金辉来说，与其他闽系房企相比，在资金运作、外部资金获取和加杠杆方面，是相对比较健康的。在金辉集团内部，即使在横纵扩张方面需加大力度，但财务安全仍是底线。

以扣除合约负债额后的资产负债率来计，金辉近三年的实际负债率逐年下降，从2017年的62%下降至2019年的47.73%。而根据wind数据统计，截至2019年6月底，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数达到了51%。

另据招股书显示，截至2017年、2018年及2019年年度末，金辉控股的银行借款、其他借款及公司债券总额为335.1亿元、387.2亿元及427.5亿元。其中一年内到期部分分别为127.5亿元、231.6亿元及180.2亿元。一年期占比分别为38%，59.8%及42.1%，短期债务结构得到优化。

实际上，近三年来，为了保持在合理负债结构下实现规模发展，金辉下了颇多功夫。比如，与地产信贷活跃的金融机构签署了“总对总”战略合作协议，积极拓宽小公募、境外美元债和购房尾款ABS等新型渠道，提升“找钱能力”，以及寻找新的合作伙伴，通过股权合作或者股权类融资，合理降低有息负债，降低融资成本等。

对此，有业内人士称，若金辉成功登陆资本市场，融资渠道将进一步变宽，融资成本也将进一步降低，助力其提升盈利能力，资本结构也会得到进一步改善。更重要的是，准千亿规模档口赴港IPO，这是在35家房企跨入千亿阵营的市场格局中，想要弯道超车的良机。

当然，是否能得到投资者的充分认可，能否顺利实现IPO，能获得多大规模的募资，上市之后股价表现如何……这都有待资本市场的考验。(本报记者 王丽新)

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