三四线楼市调查:返乡置业降温 稳房价利于促消费

徐 骏作(新华社发)

返乡置业曾是推动三四线城市房地产市场的重要力量，但近年来三四线城市楼市宏观调控逐步强化，消费者对楼市未来走势持观望态度，也由此导致返乡置业热潮降温。相关专家表示，三四线城市房地产市场逐渐趋于理性，是各地落实“因城施策、分类指导”调控政策的具体体现。城市房价平稳有利于建立长效调控机制，进而弱化房地产业的投资属性——

春节过后，楼市成为热议话题。春节期间，不少人有返乡置业的打算，也有些人想进一步观察楼市走向。那么，春节楼市价格有何变化?返乡置业情况如何?楼市有哪些风险需要注意?针对这些问题，经济日报·中国经济网记者采访了相关专家和人士。

投资属性不断弱化

内蒙古自治区鄂尔多斯市，在房地产界算得上“名城”。几年前，鄂尔多斯曾因楼市低迷引起全国关注，供给过剩，价格下降，“鬼城”“空城”等表述让人记忆犹新。刚刚从家乡返回北京的刘女士告诉记者，今年春节回家，感觉老家鄂尔多斯楼市悄然发生了一些变化，两三年前刘女士关注的一处180平方米房子，已经从总价40万元涨到了七八十万元。当年犹豫没买，让刘女士直呼后悔。新区的学区房已经高达每平方米1万元。总体上，成交也比较活跃，刘女士的妹妹因为置换房屋出售两套住房，也都卖得挺顺利。

河北人边毅一直关注家乡唐山楼市，他告诉经济日报记者，这两年唐山楼市涨价不少，他住的小区从三四年前开盘时每平方米7000元，到现在已经是每平方米16000元左右。二手房也跟着大形势涨了不少。但是，在边毅看来，房价已经够高了，特别是二手房和非热门地段，现在似乎已经“涨不动”了，还是核心区域的房价高，保值也高。

统计数据显示，过去一年，领涨全国楼市的已经不再是传统热点城市，而是三四线城市居多，甚至相当数量的县城也有比较明显的上涨趋势。2018年12月份，国家统计局公布的70个中城市新建商品住宅价格中，价格与上年同月相比上涨最多的城市包括西安、海口、呼和浩特、大理、宜昌、三亚、南充、遵义、石家庄等。涨幅居前三名的城市是西安、海口、呼和浩特，分别上涨22.4%、22.1%、21%。

离北京不远的河北省承德市兴隆县，因为高铁设站等因素，吸引了中冶、融创、碧桂园等知名开发商入驻，房价也一路上涨。2018年，在北京工作的郑伟回老家买了一套房产，她选择的花园洋房价格每平方米10600元。楼盘销售顾问小石告诉记者，他们的项目共4期，目前正在销售的是第1期，从2018年6月份开盘至今，2400多套房还剩下600多套没卖。开盘价格为均价每平方米8800元，期间有些起伏，但变化不大，今年农历新年以前，由于冲业绩，价格优惠幅度比较大。郑伟说，高铁设站的消息带火了老家楼市，四五年间价格涨了一倍。

离成都不远的四川省蒲江县，风景优美、物产丰富。蒲江县人小杜在成都工作。在他印象里，2018年老家蒲江县很多老房子拆迁，人们拿到补偿款之后重新购买新房子，因为需求量大，楼市火了一把，价格上涨很多。还有不少县城周边的人，因为种植耙耙柑、“不知火”畅销水果挣到了钱，也选择到县城买房改善居住条件。

专家表示，三四线城市房地产市场逐渐趋于理性，是各地落实“因城施策、分类指导”调控政策的具体体现。城市房价平稳还有利于建立长效调控机制，进而弱化房地产业的投资属性。

稳房价利于促消费

位于湖北省中部江汉平原的潜江是个县级市，老家在潜江的小阳说，潜江的房价目前在每平方米6000元至8000元。近两年回老家，小阳经常看到新的大型商场拔地而起，餐饮消费、娱乐场所增加了不少。外出打工或者在外创业的人员，大部分人在老家都有房产，在县城购房意愿并不强烈。

小阳的一席话令人印象深刻。她说，老家很多人对住房要求并不太高，近些年老家房子涨价不太厉害，很多人并不急于买房，他们更喜欢把钱用来吃穿或者娱乐。

事实上，当人们存款和现金收入大量用于购房和其他居住消费的话，会在相当程度上抑制其他消费。国家统计局发布数据显示，2018年全国人均居住消费支出4647元，增长13.1%，占人均消费支出的比重为23.4%,仅次于食品烟酒28.4%的占比，而且有两位数以上的增长。显然，居住消费占比升高的趋势与高房价和租金上涨过快存在直接关系。

有了钱，选择买房还是用于其他生活消费?尽管不同家庭各有各盘算，但是房价快速上涨，总会催人做购房决断，只怕将来更加负担不起;同时，总会让一些人愿意进入楼市投资，炒房现象频出。

消费是拉动经济增长的三驾马车之一，在促进经济增长方面发挥了越来越重要的作用。消费稳则经济稳。当房价居高不下，房租快速上涨时，人们自然腾不出更多的资金用于其他消费。因此，稳房价就有利于避免因房价过高带来对其他消费的挤出效应，在一定意义上就是促进消费。

仍需警惕楼市风险

在广州当律师的小林过年回了汕头老家，聊起楼市，他脱口便出的是“这两年涨得挺厉害”，目前老家新房价格每平方米1.5万元至2.5万元。不过，周边县城和汕头市情况不太相同，行情不好，恐怕很多开发商都不敢来了，还听说一些小型开发企业都倒闭了。

事实上，一些三四线城市楼市在过去一两年出现了供给过剩、房价下降等情况。统计数据显示，在70个大中城市中，2018年12月份，二手住宅价格与上月相比价格下降的城市有所增多。三四线城市楼市风险值得警惕。

三四线城市楼市有很大特殊性，这些地方人口流入量不大，需求十分有限。当有诸如高铁开通消息的时候，以及楼市价格上涨较快，发展得比较红火的时候，往往会吸引不少房地产开发项目落户。但是，当经济发展有波动，地方经济形势陷入低迷时，很可能造成购买力贫乏，供给过剩。因此，有关部门应既防止房价过快上涨，又防止大起大落。对地方政府而言，应该切实做好房地产市场发展规划，控制好土地出让节奏，量“需”为出。

长期以来，地方经济对楼市依赖明显，尤其是经济下行压力加大时，有些地方试图通过刺激楼市拉动经济发展。

房地产市场产业链长，对经济的拉动作用明显，然而一味依赖这一个产业，会阻碍经济转型升级，由刺激带来的房价过快上涨也会让泡沫积累越来越大。因此，应该继续坚定地坚持“房住不炒”定位，不断促进房地产市场平稳健康发展。

同时，即便是在规模差不多的三四线城市，房地产市场发展情形也不尽相同。因此，对于楼市调控，应该坚持因城施策、分类指导，不断夯实城市政府主体责任。(经济日报·中国经济网记者 亢 舒)

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