“缴费不到房价1成” 商用房产权续期费用谁说了算

商业土地的使用权到期之后该如何续期，续期该交多少钱?近日，这个问题在浙江海宁市有了明确答案。

海宁昔日“第一高楼”龙祥大厦，拿地时间为1998年5月，属于商业土地，土地使用权仅为20年，如今已经到期，后续该如何处理让不少业主感到困惑。近日，海宁市国土资源局发布公告：只要海宁龙祥大厦的业主提出申请，补缴3137元/平方米的土地出让金后，土地使用权就可再续20年。这也是浙江出台的首个商地使用权续期方案。

对大厦的业主来说，这的确是个好消息。毕竟，在我国现有法律制度下，土地使用权续期问题关系重大，一旦土地使用权到期，房子既不能向银行抵押贷款，也不能交易过户，业主无论是公司还是个人，都会蒙受不小的经济损失。

补缴3137元/平方米的土地出让金，算下来也就占到房价的7.5%，而拿到一张新不动产证，土地使用权到期日能顺延到2038年5月12日，这给相关业主解决了一块心病。此前就有人呼吁，土地使用权到期后，续期费用应象征性地收取，而不宜收得过高。当地商地续期补缴的土地出让金比例不高，在业主们能接受的范围内，算是呼应了许多人的诉求。

也要看到，该做法存在法律效力不足的问题。看起来，这样的“偏低续期费用”不无依据——根据2018年9月海宁市出台的《国有建设用地使用权出让(租赁)到期土地处置管理办法》，商地使用权续期最长20年，且原出让年限与续期出让年限之和不得超过40年，并按办理时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。问题是，从性质上讲，这只是规范性文件，还没有达到设区市的立法“位阶”。

由这份效力很弱的文件，解决《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、行政法规中都尚未解决的商业土地使用权续期问题，“分量”显然还不太够。

尽管《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但是工业、商业用地使用权到期后怎么办，却是立法“模糊地带”，只是以预设性条款规定，“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”。至于“两不一正常”的过渡性办法，也主要适用于住宅用地。

审视《城市房地产管理法》，虽有“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”规定，但对于出让金的比例多少等，也未作出详细规定。

立法空白，或许也是立法契机。一些地方已经试水突破，如深圳市2004年颁发《到期房产续期若干规定》，规定商业用地有偿续期，业主须补缴相应的土地出让金;温州市2016年在全国率先对使用权到期的宅地进行了处置，共涉及600多套住宅，业主甚至“不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续”等。

土地使用权续期问题，属于民事基本法律的重要内容，关系公民、法人和其他组织的切身利益，以地方政府规章甚至规范性文件“立法”，显然有违上位法律。更重要的是，在续期费用多少、程序上的混乱无序，也会造成各地的差异不公，戕害法律制度的统一性、权威性。

土地使用权的续期问题，关乎社会安定和发展，无论是住宅，还是工业、商业用地，都应有最完善的法律制度，而不宜止于地方破冰。

要解决这个问题，除了要在民法典草案中加入续期条款外，还应对《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律作出相应修订，在民事基本法律、行政法规上形成衔接配套，才能让有产者更有恒心。

□欧阳晨雨(学者)

标签：