土地整备方案的正式发布 招商蛇口的估值能否兑现投资者预期？

每经记者 吴抒颖 每经编辑 陈梦妤

历时多年，招商蛇口终于等到了这份迟到的礼物。

12月24日，招商蛇口公告称，深圳市规土委、前海管理局与公司实际控制人招商局集团及公司等相关方签署了土地整备协议，明确了前海片区约500万平方米土地整备的实施方式、补偿价值和置换方案，并披露了前海土地后续合资合作开发的具体方案。

这意味着，招商蛇口推进已久的前海土地整备方案正式落地。

在招商蛇口重组之初，前海土地资源被投资者视为一座“金矿”，但由于这部分土地属于工业用地，是历史遗留问题，深圳官方与招商局就面积、估值与整备方式等问题开启了长达两年的谈判。

整备方案迟迟未落地也对招商蛇口的估值造成了一定的影响。招商蛇口总经理许永军此前在接受媒体采访时也表示：“招商蛇口确实被二级资本市场低估，但随着前海土地开发权益归属和大空港项目的进一步落地，未来有望对估值修复有积极作用。”

如今，随着土地整备方案的正式发布，招商蛇口的估值能否兑现投资者预期，成为各方关注焦点。

●整备方案落地

招商蛇口发布的《关于签署前海土地整备协议的公告》与《关于签署合资合作协议的公告》，主要涉及土地整备和合资合作两个阶段。

在土地整备阶段，由前海管理局按约定收回前海土地整备范围内原19家持地公司原规划下的全部土地使用权，计算得出土地补偿价值约432.10亿元，再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商驰迪置换价值等于上述补偿价值的新规划下的土地使用权。

在合资合作阶段，招商蛇口控股子公司招商前海实业和前海管理局下属前海投控将各自获得的合资合作范围内新规划下的持地公司股权注入合资公司，通过现金对价补足实现50%：50%的股权比例，并由招商蛇口合并财务报表。合资公司将负责开发建设合资合作范围内全部的用地。

在变更新功能规划后，新规划条件下经营性用地面积约94.4万平方米，非经营性用地面积约196.73万平方米。

公告指出，整备范围内新规划条件下经营性用地中计容积率的办公(含研发办公)、商业(含商务公寓)、居住、旅馆业(酒店)及文化娱乐的建筑面积之和按12%比例配建总部与产业用房，总建筑面积约59.67万平方米，相关建设要求及回购安排等事项由前海管理局与合资公司另行商定。

招商蛇口方面向《每日经济新闻》记者介绍，在59.67万平方米总建筑面积中，绝大部分规划将是写字楼，居住功能占比不到10%(不含人才公寓部分)。

●土地价值重估

在变更为经营性土地之后，招商蛇口所持有的这一部分土地的估值也有了明确的计算方式。招商蛇口方面对《每日经济新闻》记者表示，这些写字楼和居住功能用地没有任何销售限制，至于后续写字楼部分是销售还是自持，将根据公司的经营策略来安排。

在整个粤港澳大湾区的规划中，前海具有重要的战略地位。根据前海管理局发布的消息，目前，入驻前海的世界500强企业有352家，内地上市企业623家。片区企业实现年增加值超过2000亿元，年均增速41%;实现税收超过400亿元，年均增速49%。

随着前海的发展，商业用地的需求也随之增加，前海目前在售的商业项目均价也在全深圳位于前列。据贝壳新房的数据，位于前海的商业项目香江金融中心均价为9.5万元/平方米;世茂前海中心均价则达到11万元/平方米。

而在前海前期的规划中，居住用地更为稀缺。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析称，前海属于深港现代服务业合作区，一 开始是没有规划居住用地的。“但这是商务人士密集就业的区域，对住宅有一定需求。规划一部分居住用地，对于整个配套的完善是有帮助的。”

按照观点新媒体的测算，“若以招商蛇口5月份推售的豪宅招商双玺二期均价13万元/平方米为参照，合资公司所持居住功能用地货值超过600亿元;商业用地部分，按照目前前海商业项目10万元/平方米计算，可售货值大约为3282.5亿元。也就意味着，合资公司所持土地未来价值起码能达到近4000亿元。”

●估值迎修复契机?

在招商蛇口2015年完成重组之后，公司股价表现一直较为低迷。很多投资者将原因归结为前海的土地估值以及开发形式未能明晰。因而在这一次土地整备方案落地之后，投资者们将其视为招商蛇口估值修复的一个契机。

一名长期跟踪招商蛇口的分析师告诉《每日经济新闻》记者，“对估值当然会有积极作用，以前这部分价值无法完全明确，现在可以算出来了。”

申万宏源发布的研报中指出，此次合作方案实现了土地变性、推进合资合作新模式的开展，对前海合作用地进行确权，同时招商置换用地中的商务公寓可供销售，进一步加快其资源变现与周转。预计公司2018~2020年归母净利润分别为158.3亿、199.7亿、和251.6亿元，同比增速分别为29.9%、26.2%、26.0%，EPS分别为2.00元、2.53元和3.18元。

不过，《每日经济新闻》记者了解到，目前，前海土地的价值暂时还未能在招商蛇口的业绩报表中体现。招商蛇口方面向记者指出，整个前海片区的开发周期将在5~8年左右，前期已经有两个项目在政府特批下开工，分别是前海启动区一期和深港文创小镇。

12月25日，招商蛇口收盘价报17.09元/股，上涨0.89%，总市值1350.81亿元。

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