融资寒冬又遇“债务红线” 激进房企须防“明斯基时刻”

《华为的冬天》一文面世至今已17年，华为还没有迎来真正的冬天;万科高喊“活下去”，但万科并没有真正地活不下去。

对于财务状况良好、资产结构健康的房企而言，当下正是规模进阶的最好时机。然而对于过去两年间举债并购、拿地激进的房企来说，当去杠杆的哨声全面吹响，任何一笔融资不畅都可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

今年以来，已经有多家房企的融资被按下停止键。如雅居乐80亿元公司债被两度叫停，合生创展百亿元租赁债也已经被交易所终止审查等。融资渠道的不断收紧和融资成本的步步抬升，得使房企迎来融资“寒冬”。与此同时，房企资产负债率也正在触及红线。

协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出：“地产行业承受极大的压力，目前对房地产开发商实现限制融资有助于降低风险。”对于不少激进冲规模的房企而言或许难关将至：债务围城之下，怎样才能不去触碰发展的红线?

债务红线

时针回拨至两年前。彼时市场火热，虽然各地调控政策密集出台，然而多数房企对于后市仍然乐观。许多房企选择密集融资加杠杆冲规模，中型房企更是其中的典型，不少百亿元级别房企纷纷抛出了冲击千亿目标的时间表。

先有面粉，后有面包。当时期望在规模上冲上新台阶的百亿元级房企，在招拍挂市场颇为激进，即使是收并购这个几乎被大型房企垄断的领域，也时常能见到这些中型房企的身影。这种情况一直延续到今年上半年。

这些激进的中型房企并没有预料到，仅仅数个月时间市场就突然转向。而由于过去两年间杠杆加得过高，不少房企如今处境不容乐观。

美国经济学家海曼·明斯基提出的“明斯基时刻”(即资产价值崩溃的时刻)，对于这些激进房企来说并非危言耸听。

中国房地产业协会会长刘志峰8月底曾表示，今年上半年房企资产负债率达到了80%(红线)，少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。

明源地产研究院执行主编艾振强向《每日经济新闻》记者表示，冲击千亿元规模的房企，一类是确实有实力的;一类是规模尚可，怕不冲会被吃掉的;而最需要警惕的是第三类，“听到别人喊也跟着一起喊”的，“这类房企既有火爆行情下的支撑，也有老板过度的自信。市场转冷了就比较难过。”

在多名业界人士看来，规模发展激进的房企，主要隐患在于未能够平衡好债务与扩张之间的关系。“去年有一家房企才200多亿元的销售额，却喊出了三千亿元的目标。如果没有调整还在往前冲，这种情况就很危险。”一名房企策略分析师指出。

冲击规模的房企的确在负债率上有显著上升。一个可以佐证的例子是禹洲地产，这家目前规模徘徊在200多亿元规模的房企，喊出来2020年要冲进千亿俱乐部的目标。正是由于追求规模，禹洲目前的净负债率82%，总债务约380亿元人民币，比2017年底的300亿元增加了80亿元。

与之相似的还有花样年，这同样是一家喊出2020年要完成千亿元销售额的房企，而今年其全年销售目标仅为300亿元。今年上半年，花样年的资产负债率为78.05%;净负债率则由2017年底的76%上升至2018年上半年的82.9%。

融资寒冬

加杠杆扩张是带来债务高企的必然结果。然而时移世易，如今的融资大环境已不容乐观。克而瑞数据显示，2018年1~9月，85家典型房企融资总额8287亿元，同比减少11%。

此外，今年以来已经有多家房企的融资被按下停止键。最新的一笔是雅居乐，其拟发行的80亿元非公开发行公司债券于10月15日被终止。今年7月，该笔公司债就曾被中止发行。

在此之前，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券被终止审查，花样年50亿元的租赁住宅专项公司债券也被中止审查。

在多名投行、券商负责房企融资的人士看来，今年公司债被叫停是寻常现象。黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出：“地产行业承受极大的压力，目前对房地产开发商实现限制融资有助于降低风险。”

黄立冲进一步表示，在国内融资渠道收紧的情况下，有资金需求的房企将不得不寻求海外融资。“他们将被迫在海外补充缺口，而海外融资将面临较高的利息，外加美元升值的额外成本。”

可供对比的是，克而瑞研究中心数据显示，今年9月房企平均融资成本升至6.91%，已经达到去年下半年以来的最高值;而正荣地产新近发行的一笔美元票据年息已高达12.5%;雅居乐此前发行的的一笔2亿美元票据，票息则为8.5%，均高于房企的平均融资成本。

在市场趋冷以及高负债与弱融资的情况下，房企的安全发展远比规模更为重要。“如果等到债务问题暴露再来调整策略，就为时已晚了。”上述房企策略分析师告诉《每日经济新闻》记者。

该分析师认为，对于高负债的冲千亿元规模房企，目前的上策是：引入战略投资者;控制土地储备，从四五线市场收缩至1~3线市场;如果资金存在压力，则应该套现投资物业等。

《每日经济新闻》记者注意到，禹洲地产就通过引入战略投资者去杠杆。华侨城(亚洲)8月31日公告称，当日其全资附属公司以18.24亿港元(约合人民币15.84亿元)认购禹洲地产增发的4.60亿股股份，占禹洲地产扩大后总股本的9.9%。

此前佳兆业也表示，将通过出售资产等方式持续降负债。其财报显示，今年上半年，佳兆业就通过出售附属公司取得临时收益约19.95亿元。

这时候应该加速回笼资金，量入为出去杠杆。