降租金换消费的“药方”能否让攀升的房租凉一凉？

如果以低于一定市场价的房租租到房子，节省下来的房租用以消费支出，这样的租住方式对你有吸引力吗?

记者调查发现，当前部分住房租赁企业正在试水以租金为基础现金流、以消费为推动力，实现“以租金换取消费”的新型租赁模式。与此同时，北京、深圳等一线城市近期却出现部分机构为争夺房源哄抬租金、高价收房的现象，“以租金换消费”的药方能让攀升的房租凉下来吗?

降低租金换消费，租赁住房运营商目的何在？

上海地产集团打造了租赁住房运营服务品牌“城方”，通过国企混合所有制模式，引入职业经理人管理制度，探索专业化、市场化运作机制。上海地产集团上海城方租赁住房运营管理有限公司执行董事、CEO郑华告诉记者，“城方”未来以会员制提供服务，将会员所有房租消费和生活消费转换为消费积分，在相关平台上按规兑换，消费越多可抵扣租金也越多。

从去年至今年8月，上海地产集团租赁住房业务在上海6大核心区域布局20个项目，除了市场受让的10幅租赁住房用地之外，还有存量盘活以及优化改造项目。10幅受让地块计划2018年年底前全部开工，两个存量盘活更新项目样板房已落成，预计年底前达到入住条件。按计划，2020年全部建成后可供应2万余套租赁住房。目前上海建工、上海城投等十多家企业与“城方”达成合作意向，并会将房源推给市场自主选择。

“想打造不太一样的小区，未来我们提供的租赁小区既是小区也是社区，更是创业孵化区，最终目标是通过专业化、市场化机制，稳定租金、提振消费、服务人才，培养适合中国的租赁文化和生活方式。”郑华透露，现阶段高房价、高租金对本该是城市发展动力的青年群体挤出效应明显。希望通过以租赁住房为载体，努力发挥市场的稳定器、压舱石作用，以更合理的生活成本，提升更高的消费能力。

降租金促消费的“算盘”打得响吗？

业内人士认为，高企的房价和租金收入比，附带了存量不动产的资源浪费和大量的空置房屋等问题。稳定的房价、合理的租金、更多的居民可支配收入，这三者之间的平衡是构建租购并举的住房制度、保障全体人民住有所居的必要条件。

亿翰智库预测，到2023年上海居民人均可支配收入预计为10万元，人均消费支出为6万元，上海市城镇居民每年租金支出为4.5万元，房租收入比保守估计为45%，实际或超50%。亿翰智库研究总监张化东分析认为，到2023年，上海房租收入比每降低10%，将拉动消费增加700亿-850亿元。

郑华认为，5年后，若房租收入比能下降10%，上海一年能撬动约850亿元的总消费额，那么从中就可以产生约30%的毛利率，这是一笔非常可观的数字。因此，相关方应探索如何把租房群体在减掉住房开支后的可支配收入提高上去，满足大家追求“美好生活”的多元化需求，让租赁群体在安居宜居中去为社会做更多贡献。

山东大学社会学教授王忠武认为，租房群体对租金很敏感，核心区租房者往往因为收入较高对生活品质也有一定要求，以租金换消费的“城方”模式若效果明显，可提高城市经济活力。

“房地产企业应思考转型之路如何走。国家鼓励生活品质提高，消费提升，以租金换消费的租赁住房业务经营模式，在为城市人才提供全方位的生活与发展服务的同时，也探索出新的盈利模式，而不是单纯地只靠租金来生存。”上海地产租赁住房建设发展有限公司董事长蒋振华认为，住房租赁行业的运营商应思考多方共赢之路。

租赁文化的培养仍需完善住房租赁市场规范

业内人士认为，租赁文化和生活方式的培养亟待完善的住房租赁市场规范制度“保驾护航”，需要监管部门细致研究政策导向，逐步规范整个住房租赁市场，建立长效机制，真正满足人才的需求。

“目前，上海面向社会的公共租赁住房不到5万套，远远无法满足需求。很多企业提出，希望政府提供稳定的、机构化运作的租赁住房。但租赁住房作为一个新品种，需要新的管理规范。从调研情况看，目前市场上规模化、集团化的租赁住房少，缺乏机构化管理，租赁的具体程序也有待规范。”上海市房屋管理局副局长张立新说。

在业内人士看来，一些国家对租客权益保障的相关举措值得借鉴。相关资料显示，德国一些无房家庭并非因为没有经济能力买房从而被迫租房，而是自愿租房。因为在完备的相关法律规定下，多数情况下房东无权随意解除合同，也不得随意涨价。

“国内缺乏社区概念，租赁居住文化的培育需要可持续发展。探索通过运营团队指导，市场化的团队具体操作，打造有安全感、稳定感、有温度，互相交流、开放式的社区，会让更多人愿意选择租赁住房居住的方式。”蒋振华说。(记者高洁 郑钧天)

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